丈夫擅自售房協議無效
發布時間：2015-04-27
■案概述
1992年10月，王某與劉某登記結婚。2000年5月，王某拿出從炒股中獲得的收益購買了面積約60平方米的門面房。一年后，拿到了房屋產權證，房屋產權證登記產權人為王某。2005年10月，王某與劉某因感不和開始分居。2008年10月，王某因炒股缺少資金，便將所購門面房賣給同學田某，雙方簽訂房屋買賣合同。合同約定田某向王某一次性付清全部房款32萬元，王某保證房屋產權證清楚無糾紛，否則由王某負責，并承擔由此產生的一切后果。2006年12月，王某的妻子劉某起訴至法院稱，王某私自將家庭共同購買的房屋賣給田某，損害了自己的利益，要求法院認定房屋買賣關系無效。王某辯稱，該房系由其本人出資購買，而劉某對該房未支付任何價款，房屋產權證登記是王某的，因而其產權應屬于其本人，而且雙方已因感不和分居兩年，已達到法律規定的離婚條件，劉某無權干涉其出賣房屋。而買房人田某辯稱：王某賣房時，再三表明王某的妻子不是產權人，無權干涉賣房，而且，王某能夠代替劉某做主。因此，王某賣房的行為屬于“日常家事代理”，該買賣協議應為有效。
法院審理后認為，王某簽訂的商品房買賣合同以及領取的房屋所有權證均合法有效，依據上述文件，王某為本案爭議房屋的購房人和所有權人。按照《婚姻法》的相關規定，在王某與妻子劉某婚姻存續期間，在沒有特別約定的況下，王某取得的財產應屬于夫妻共同財產。王某在妻子不知曉的況下與田某簽訂房屋買賣合同，應該視為王某擅自處分其他共有人的共有財產，侵犯了妻子的合法權益，現妻子主張確認該買賣協議無效，于法有據，對其訴訟請求應予支持。雖然買房人田某主張王某的行為屬于“日常家事代理”，但經查王某系處分的不動產，金額巨大，不符合“日常家事代理”范圍，遂判決，確認王某與田某簽訂的房屋買賣合同無效。
■分析建議
本案涉及兩個法律問題。第一個法律問題是：由賣房人王某自己出資購買且房屋產權人登記為王某的房屋是不是夫妻共同財產。第二個法律問題是：王某賣房的行為是不是“日常家事代理”。
關于第一個問題。根據《婚姻法》第十七條、第十九條的規定，婚姻關系存續期間，如無特別約定，夫妻雙方任何一方取得的下列財產是夫妻共同財產：工資、獎金，生產、經營的收益，知識產權的收益，繼承或贈與所得的財產（但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產除外），其他應當歸共同所有的財產。同時，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第十一條的規定，其他應當歸共同所有的財產是指：一方以個人財產投資取得的收益，男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金，男女雙方實際取得或者應當取得的養老保險金、破產安置補償費。以案中所述判斷，即便王某所購房屋出資全部是其個人，而其妻子分文未出，但因雙方并未就該財產作出特別的約定，因而該房應為夫妻共同財產。基于此，王某同其妻子劉某對房屋有平等的處理權，而不論雙方是否已經分居。
關于王某私自售房的行為是不是“日常家事代理”的問題。先需要明確的是日常家事代理制度的含義，它是指夫妻因日常事務而與第三人交往的法律行為應當視為夫妻共同的意思表示，并由配偶他方承擔連帶責任的制度。簡單地說，對于部分家庭事務，夫或妻一方可以對外單獨“我說了算”。
1992年10月，王某與劉某登記結婚。2000年5月，王某拿出從炒股中獲得的收益購買了面積約60平方米的門面房。一年后，拿到了房屋產權證，房屋產權證登記產權人為王某。2005年10月，王某與劉某因感不和開始分居。2008年10月，王某因炒股缺少資金，便將所購門面房賣給同學田某，雙方簽訂房屋買賣合同。合同約定田某向王某一次性付清全部房款32萬元，王某保證房屋產權證清楚無糾紛，否則由王某負責，并承擔由此產生的一切后果。2006年12月，王某的妻子劉某起訴至法院稱，王某私自將家庭共同購買的房屋賣給田某，損害了自己的利益，要求法院認定房屋買賣關系無效。王某辯稱，該房系由其本人出資購買，而劉某對該房未支付任何價款，房屋產權證登記是王某的，因而其產權應屬于其本人，而且雙方已因感不和分居兩年，已達到法律規定的離婚條件，劉某無權干涉其出賣房屋。而買房人田某辯稱：王某賣房時，再三表明王某的妻子不是產權人，無權干涉賣房，而且，王某能夠代替劉某做主。因此，王某賣房的行為屬于“日常家事代理”，該買賣協議應為有效。
法院審理后認為，王某簽訂的商品房買賣合同以及領取的房屋所有權證均合法有效，依據上述文件，王某為本案爭議房屋的購房人和所有權人。按照《婚姻法》的相關規定，在王某與妻子劉某婚姻存續期間，在沒有特別約定的況下，王某取得的財產應屬于夫妻共同財產。王某在妻子不知曉的況下與田某簽訂房屋買賣合同，應該視為王某擅自處分其他共有人的共有財產，侵犯了妻子的合法權益，現妻子主張確認該買賣協議無效，于法有據，對其訴訟請求應予支持。雖然買房人田某主張王某的行為屬于“日常家事代理”，但經查王某系處分的不動產，金額巨大，不符合“日常家事代理”范圍，遂判決，確認王某與田某簽訂的房屋買賣合同無效。
■分析建議
本案涉及兩個法律問題。第一個法律問題是：由賣房人王某自己出資購買且房屋產權人登記為王某的房屋是不是夫妻共同財產。第二個法律問題是：王某賣房的行為是不是“日常家事代理”。
關于第一個問題。根據《婚姻法》第十七條、第十九條的規定，婚姻關系存續期間，如無特別約定，夫妻雙方任何一方取得的下列財產是夫妻共同財產：工資、獎金，生產、經營的收益，知識產權的收益，繼承或贈與所得的財產（但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產除外），其他應當歸共同所有的財產。同時，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第十一條的規定，其他應當歸共同所有的財產是指：一方以個人財產投資取得的收益，男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金，男女雙方實際取得或者應當取得的養老保險金、破產安置補償費。以案中所述判斷，即便王某所購房屋出資全部是其個人，而其妻子分文未出，但因雙方并未就該財產作出特別的約定，因而該房應為夫妻共同財產。基于此，王某同其妻子劉某對房屋有平等的處理權，而不論雙方是否已經分居。
關于王某私自售房的行為是不是“日常家事代理”的問題。先需要明確的是日常家事代理制度的含義，它是指夫妻因日常事務而與第三人交往的法律行為應當視為夫妻共同的意思表示，并由配偶他方承擔連帶責任的制度。簡單地說，對于部分家庭事務，夫或妻一方可以對外單獨“我說了算”。